Ingatlanpiac – Vonzó a Balaton

A legolcsóbbtól a legdrágábbig, a tanyától a kúriáig – mindenre van kereslet és kínálat a Balaton partján. Az ingatlanpiacon szembetűnő aktivitás tapasztalható, sőt már vevő is akad, úgy tűnik, egyre többen szeretik a Balatont. Az árak viszonylag nyomottak, de irreális áron nincs üzlet.

Az árszínvonal Balatonfüred és Siófok környékén a legmagasabb, ezeket követi a keszthelyi és a balatonlellei régió. Minél közelebb van az ingatlan a Balatonhoz, annál drágább, a nagyobb, kedvelt városokhoz képest a kisebb településeken ugyanakkor az árak jelentősen alacsonyabbak. Jellemzően 10-15 százalékos alkulehetőség van az árakban, de sok vevő irreális, 30-40 százalékos alkura számít.

A vásárlók zöme magyar, akik jellemzően 15 millió alatt keresnek ingatlanokat. Nagyon kedvelt és jó ár-érték arányú kategória a 7-9 millió forintos, a parttól néhány utcányira lévő nyaraló, amelyek sok esetben – a korábbi balatoni építkezési szokásoknak megfelelően – egy ikerház egyik felét jelentik. 800-900 méterre a parttól ugyanez az ingatlan akár egymillióval olcsóbban is megvásárolható.

Egy keszthelyi, panorámával és nagy kerttel rendelkező, a parttól 1,5-2 km-re lévő nyaraló 15 milliós áráért Balatonfüreden már csak bőven a parttól 3-4 km-re lévő ingatlant találunk. Ugyanez a kaliber Balatonlellén már 11-12 millióért megvásárolható. Balatonfüred környékén a 15, plusz-mínusz 1-2 milliós nyaralók a legkeresettebbek. Az északi part kínálatában ugyanakkor sok a 70-90 millió forint környékére taksált ingatlan, ezek értéke öt évvel ezelőtt akár a 110-120 millió forintot is elérte.

Az újszerű, viszonylag nagy alapterületű vízparti ingatlanok ritka kincsnek számítanak, ennek megfelelően a vételáruk is nagyságrendekkel magasabb, és csak szűk vásárlóréteg engedheti meg magának. Ennek ellenére nem ritka a 40-60 milliós készpénzes vásárlás. Speciális és nagyon jó vételi lehetőségeket tartogat a Balaton második vonala. Pár évvel ezelőtt még csaknem elképzelhetetlen lett volna 3-4 millióért balatoni üdülőt venni, itt egy szerényebb, felújításra szorulót ennyiért is találni. Ebben a vonalban nagyobb, jobban felszerelt családi házakat is kínálnak 7-8 millió forintért.

A Balaton ingatlanpiacán is érzékelhető tehát aktivitás – mind a vevői, mind az eladói oldalon. Igaz, a piac élénkülése elsősorban az árak jelentős, a néhány évvel ezelőtti szintekhez képest 20-30%-os csökkenésének, és a devizahitelek miatti kvázi kényszerértékesítéseknek tudható be.  A generációváltás, és a magyar lakosság szerényebb anyagi lehetőségei szintén fontos tényezőként merülnek fel. Az idősebb tulajdonosi generáció már „kiöregedett”, nem tudja fenntartani a nyaralóját, így inkább annak értékesítése mellett dönt. Hasonlóan, akik korábban nagyobb nyaralót engedhettek meg maguknak, azok ma arra kényszerülnek, hogy kisebbre cseréljék azt.

A magyar vevők dominanciája egyértelmű. A korábbi német, osztrák, holland érdeklők eltűntek, és az orosz, ukrán dömpingről szóló legendák sem állják meg maradéktalanul a helyüket. Ez alól talán Hévíz, és a közel eső balatoni régió a kivétel. A külföldi vevők a nagyobb, drágább, igényesebb ingatlanokat keresik, mondhatni inkább a kúriákat, villákat, ritkaságszámba menő vízparti ingatlanokat.

A magyar vevőkörön belül két tipikus csoport alakult ki. Egyrészről a csendesebb éveikre készülődő, nyugdíj előtt álló korosztály, másrészről a családdal, kis gyerekekkel rendelkező 30-as éveikben járó fiatalok vásárolnak előszeretettel Balaton-parti ingatlant. Mindkét réteg szerényebb igényekkel érkezik, akadnak azonban szép számmal olyanok is, akiknek a 40-60 milliós készpénzes vásárlás sem jelent gondot.

A kínálat és az árak a tó körül szélesen szóródnak, az árszínvonal a Balatonfüred és Siófok környékén a legmagasabb, ezeket követi a keszthelyi és a balatonlellei régió. Az árazást tekintve általánosságban elmondható, hogy minél közelebb van az ingatlan a Balatonhoz, annál drágább. A nagyobb, kedvelt városokhoz képest a kisebb településeken az árak jelentősen alacsonyabbak. A ma általánosnak nevezhető lakáspiaci gyakorlatnak megfelelően átlagosan 10-15%-os alkulehetőség van az árakban, jóllehet sok vevő irreális, 30-40 százalékos alkura számít. A piac sokszínűsége miatt az egyedi megállapodások és az alkalmi vételek gyakoriak.

A Balaton-parti városokban az elmúlt években nagy léptékű infrastruktúra és turisztikai fejlesztések történtek. Több város használta ki az uniós támogatásokat esztétikai felújításokra, attrakció- és szolgáltatásfejlesztésre. A hagyományos fürdő-, sétány- és hotelfejlesztések mellett akár műjégpályával, vízi játszótérrel, ökoturisztikai fejlesztésekkel, élmény-sétánnyal, interaktív borászattal vagy gasztronómiai múzeummal is találkozhatunk majd a következő szezonban. Az igyekezet a Balaton körül tehát nagy, és hosszabb távon ez komoly értéknövelő tényező lehet majd az érintett települések ingatlankínálatában. Ezzel együtt azonban az általános ingatlanpiaci tendenciák alól a tó környéke sem vonhatja ki magát. Az aktivitás relatíve intenzív, igazán látványos eredményekre azonban csak akkor számíthatunk, ha a hazai gazdasági klíma, a vásárlóerő és a finanszírozási környezet számottevően javul.

A lakáspiaci sarokpontok a Balatonon is érvényesek: a jó állapotú ingatlanok, jó helyen, megfelelően árazva hamar – akár két-három hét alatt – elkelnek, a rosszabb állapotú, előnytelen lokációjú házak, nyaralók viszont jó eséllyel beragadnak. Bár az elmúlt években az árak valóban nagyot zuhantak, sok esetben a vevők már-már arcpirítóan irreális elképzelésekkel érkeznek. Az eladási kényszer ugyanakkor nem olyan erős, így a vevői és az eladói árelvárások messze nem találkoznak, a tranzakciók pedig elhúzódnak.

Forrás: Portfolio